Am Ende des Mietverhältnisses müssen die Mieter dem Vermieter die Mieträume zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Oft stellt sich die Frage, in welchem Zustand dies zu geschehen hat. Müssen Einbauten, bauliche Veränderungen beseitigt werden? Muss der Vermieter Verbesserungen der Mieter übernehmen oder gar bezahlen?

Ist das Gewerbemietverhältnis beendet, muss der Mieter das Objekt räumen. Es genügt nicht, einfach nur auszuziehen. Vielmehr muss er die Räumlichkeiten in den ursprünglichen Zustand versetzen, in dem er diese angemietet hat. Dazu muss er sämtliche beweglichen Gegenstände entfernen, aber auch alle von ihm vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten und Umbauten beseitigen und Ausbauten wieder einbauen (BGH NJW 1986, 309).

Die Rückgabepflicht des Mieters bedingt, dass er die Mietsache in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen muss (BGH NJW 1986, 309). Diese Rückbauverpflichtung ergibt sich bereits aus dem Gesetz (§ 546 BGB). Zugleich ist der Mieter aber auch berechtigt, alle von ihm eingebrachten Einrichtungen wegzunehmen (§ 539 II BGB).

Beispiel: Der Mieter hat eine Ladentheke installiert. Bei Auszug muss er diese ausbauen und eine ursprünglich vorhandene Theke wieder einsetzen (LG Landau WuM 1997, 428). Gleiches gilt für einen selbst verlegten Teppichboden.

Vielfach findet sich in Gewerbemietverträgen aber auch eine ausdrückliche Rückbauklausel (siehe unten), die die Umstände beim Auszug regeln. Insbesondere dann, wenn bei Abschluss des Gewerbemietvertrages absehbar ist, dass der Mieter den Zustand der Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch verändern wird, muss der Mietvertrag diesen Umstand Rechnung tragen. Ansonsten kommt der Mieter auch ohne abweichende Vereinbarung seiner Rückgabeverpflichtung nach, wenn das Mietobjekt infolge vertragsgemäßen Gebrauchs nachteilig verändert wurde (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 584 Teelagerhalle).

Im Gewerbemietrecht macht nicht jeder Rückbau Sinn

Ein Rückbau macht aber nicht immer Sinn und ist auch nicht immer erforderlich. Hat der Mieter beim Einzug oder während der Mietzeit die Räumlichkeiten in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt, ist er nicht zum Rückbau verpflichtet. Schließlich hat er dann eine dem Vermieter obliegende Verpflichtung übernommen (OLG Düsseldorf ZMR 1990, 218).

Ist dem Mieter die Wegnahme eines Einbaus (Parkettboden in einer Arztpraxis) vertraglich freigestellt, braucht er diesen nicht wieder zurückzuversetzen (OLG Düsseldorf GE 2007, 515).

Hat der Vermieter ausdrücklich in den Einbau bestimmter Einrichtungsgegenstände eingewilligt, kann der Mieter daraus nicht den Rückschluss ziehen, der Vermieter verzichte auf den Rückbau bei Auszug (OLG Köln NZM 1998, 767). Der Vermieter bringt nur zum Ausdruck, auf welche Art und Weise der Mieter die Räumlichkeiten nutzen kann (LG Düsseldorf NJW-RR 1987, 1043 für Einrichtungen in einer Zahnarztpraxis).

Eine Rückbauverpflichtung entfällt dann, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Vermieter auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verzichtet hat.

Dies kann der Fall sein,

wenn der Mieter dauerhafte und über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen (Parkettboden statt PVC-Belag) vornimmt, die mit einem erheblichen Kostenaufwand wieder zu entfernen wären oder

deren Beseitigung die Mietsache in einer schlechteren Zustand versetzen würde (OLG Frankfurt WuM 1992, 56)

oder wenn es sich um einen selbstverständlichen Standard handelt (LG Hamburg WuM 2010, 448), (z.B. neuer Heizkörper).

wenn das Objekt typisiert genutzt wird (Gaststätte, Metzgerei) und der nachfolgende Mieter die Einrichtungen ebenfalls nutzen kann. Im Regelfall sollte es hierzu im Gewerbemietvertrag klare Absprachen geben.

In diesen Fällen wird vom Vermieter erwartet, dass er sich die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung der Einbauten ausdrücklich vorbehält, wenn er seine Zustimmung dazu erteilt (LG Münster WuM 1999, 515). Beispiele: Verlegung hochwertiger Teppichböden, Austausch eines Kohleofens gegen Nachtspeicherheizung, Verlegung eines Parkettbodens.

Dann ist der Mieter nicht zum Rückbau verpflichtet, wenn der Vermieter kein erkennbares Interesse am Rückbau hat und eben kein ausdrücklicher Vorbehalt erklärt wurde (LG Hamburg WuM 1988, 305 beim Einbau eines Bades).

Quelle: mietrecht.org